Đây là một bài lảm nhảm. Trong bài viết này, tôi xin được viết về thứ tư duy (mà chính xác phải gọi là “Não trạng/mindset ) An Cư Lạc Nghiệp của người Việt Nam và những ngộ nhận về đầu tư Bất Động Sản (BĐS).
1-Khi nghĩ đến đầu tư hoặc đầu cơ, đại đa số người Việt Nam sẽ nghĩ đến kênh đầu tư BĐS đầu tiên. Sau đây là những quan niệm phổ biến và có thể nói là những ngộ nhận về đầu tư BĐS.
- Họ nghĩ và cho rằng BĐS sẽ không bao giờ xuống giá trong dài hạn,tức sẽ không bao giờ lỗ.
- Họ chỉ cần bỏ một % (phần trăm) tiền cọc và vay thế chấp ngân hàng phần còn lại. Thường thì 20-30%. Nghĩa là họ chỉ cần bỏ ra 2-3 đồng để đầu tư vào một thương vụ 10 đồng.
- Từ trước đến giờ, BĐS là kênh đầu tư duy nhất người Việt Nam có được. Vì thị trường đầu tư tài chính (chứng khoán, quỹ mở, quỹ đóng, trái phiếu) chỉ mới gia nhập vào Việt Nam và không phải ai cũng làm được !
- Họ có thể dùng tiền nhận được từ việc thuê BĐS để trả góp tiền vay hàng tháng (nếu vay thế chấp).
2- Quan niệm “An Cư Lạc Nghiệp” của người Việt:
-Người Việt Nam có quan niệm An Cư lạc Nghiệp. Ở đời trước tiên phải lo an cư, nghĩa là phải có một nơi để ở trước, và quan trọng hơn là mình phải là chủ nơi ở đó. Sau đó mới lo lạc nghiệp, nghĩa là xây dựng cuộc sống, làm việc, lập gia đình.
-Nhưng vì sao người Việt Nam lại có tư duy này còn người Phương Tây thì không phải không có, mà họ không coi trọng điều này cho lắm?
Có 8 nguyên nhân:
1. Việt Nam từ trước đến nay là một nước nông nghiệp nên người Việt Nam sinh sống với tư duy nông nghiệp. 1 người làm nông nghiệp sẽ sống trong cái làng cả đời, bán mặt cho đất bán lưng cho trời, ít đi ra ngoài vùng. Nên đời sống họ chỉ là cái nhà và mấy sào ruộng.
2. Cái nhà trong văn hóa người Việt không chỉ là một nơi để ở, mà là một biểu tượng cho cuộc sống của họ và quan trọng hơn :Nhà là nơi thờ cúng !
3. Người Việt Nam có tư duy làng xã. Khi đã sinh ra ở một nơi nào đó, người Việt Nam sẽ sinh sống ở đó cho đến chết. Điều này chỉ bắt đầu thay đổi khi Việt Nam mở cửa và hội nhập vào thị trường quốc tế. Người Việt Nam từ đó cũng thay đổi theo sự công nghiệp hóa của đất nước. Thay vì ở một nơi cố định, họ bắt buộc phải đi làm việc ở địa phương khác.
4. Thời bao cấp chính quyền đã áp dụng chính sách Hộ Khẩu, bắt buộc mọi người phải khai nhân trú và nếu muốn di chuyển sang địa phương khác phải có giấy phép thông hành. Sự di chuyển của người Việt Nam đã bị kìm nén và kiểm soát toàn diện. Vì vậy nên người Việt Nam không có tư duy di chuyển theo công việc. Thế hệ trẻ sinh sau thời bao cấp không hề biết gì về điều này nhưng đây là một trong những ký ức khó quên của thế hệ trước.
5. Thời bao cấp ai muốn có tem phiếu lương thực phải có Hộ Khẩu, muốn có Hộ Khẩu phải có nhà, không có nhà và Hộ Khẩu thì bị coi như một người vô quốc tịch.
6. Chính sách Hộ Khẩu. Cho dù đã qua thời bao cấp nhưng chính quyền vẫn giữ chính sách Hộ Khẩu. Đây là một thứ ám ảnh tất cả những ai đi làm và sinh sống ở địa phương khác. Hộ Khẩu là một thứ cần thiết cho mọi thủ tục hành chính, nên ai cũng thèm khát để sở hữu một căn nhà ở nơi mình làm việc để có Hộ Khẩu và khỏi phải đối mặt với những thủ tục rườm rà này.
7. Giá nhà ở Việt Nam mắc gấp 20-30 lần thu nhập bình quân một năm của người Việt Nam. Ở các nước Phương Tây thì chỉ 4-10 lần. Nên việc đi làm để mua trả góp một căn nhà là điều ngoài sức tưởng tượng của đại đa số người Việt Nam. Những người sở hữu nhà ở các thành phố lớn luôn sống trên cơ và có nhiều lợi thế hơn những người nhập cư.
8. Người Việt Nam không có văn hóa cho thuê nhà chuyên nghiệp như ở Phương Tây. Thậm chí, một trong những loại người người Việt Nam ghét nhất là chủ nhà trọ. Tiền điện nước thì tính gấp 2-3 lần, tăng giá thuê thì bất thình lình, làm việc thì vô cùng kém chuyên nghiệp (dân thường hay dùng từ “mắc dại”). Vì vậy ở trọ là một điều người Việt Nam ghét nhất. Bản thân tôi cũng đã trải qua cảm giác này khi sinh sống ở Sài Gòn. Nên tôi biết rất rõ cái cảm giác phải đi ở trọ khổ thế nào.
3-Còn người Phương Tây theo nhận xét và phân tích của tôi thì xem nhẹ việc này hơn, vì:
- Họ sống trong nền kinh tế công nghiệp và chất xám. Họ thường di chuyển và thay đổi chỗ làm nên không có tư duy phải gắn bó với một địa phương nào. Họ đi đến đâu nơi công việc yêu cầu.
- Người Phương Tây có văn hóa thuê nhà. Đa số hoạt động rất chuyên nghiệp, qua môi giới, có văn bản luật lệ và quyền lợi. Vì vậy nên họ cho thuê và ở lâu dài.
- Người Phương Tây có tư duy cá nhân (còn người Việt Nam có tư duy gia đình), khi đã trưởng thành họ sẽ sống tự lập, ít về thăm nhà, người Việt thì ngược lại.
Chuyện của người bạn của tôi
Một người bạn của tôi đã đầu cơ cùng với vợ anh ấy vào một căn nhà cho thuê ở Sydney. Tôi không ở Sydney, cũng chưa bao giờ tận mắt đến xem căn nhà này. Trong thương vụ này, tôi không góp phần nào, mà chỉ làm tư vấn và phân tích. Tôi hoàn toàn không nhận được gì trừ kinh nghiệm. Tôi sẽ không đi quá sâu vào các chi tiết. Trong bài viết này tôi chỉ muốn chia sẻ kinh nghiệm, cũng như những ngộ nhận và rủi ro về đầu cơ BĐS. BĐS không như mọi người thường nghĩ là một kênh đầu tư siêu an toàn, mà nó là một con dao 2 lưỡi, nhất là khi bạn đầu tiên bằng tiền vay thế chấp. Sau đây là chi tiết của thương vụ đó.
- Căn nhà mua giá: $600,000 AUD cách trung tâm Sydney 30km về phía Tây-Nam, gần thị trấn Campbelltown.
- Đặc cọc 20%: $600,000 x 0.2 = $120,000
- Tiền phí mua nhà: $20,000
- Tiền luật sư, kế toán: $2,000
- Chi phí làm thủ tục vay: $1,000
- Thời hạn vay: 30 năm (1,560 tuần)
- Trả góp hàng tuần: $650
- Tiền thuê nhà: $550
- Tiền túi bỏ ra để bù vào: $650-550 = $100. Chưa tính chi phí sửa chửa và phí quản lý của ngân hàng.
- Sau 5 năm sẽ bán với dự tính là giá nhà sẽ tăng 3-5% mỗi năm.
- Sau 5 năm, giá nhà sẽ là $765,768. Tính gọn lại là $766,000 (tối thiểu);
- Tổng chi phí trả trong 5 năm (tiền bù lỗ và chi phí quản lý): ($100 + 50) x 52 tuần x 5 năm = $39,000.
- Dự tính phần lời trước phí môi giới: $766,000 – $600,000 – $39,000 = $127,000.
- Lời chỉ 127,000/600,000 = 0.21167 = 21%.
- Nhưng vì chỉ bỏ ra $120,000 mà lời $127,000. Nên lời là 1.058 = 106% nhờ đòn bẩy tài chính (20% hoặc 1 chọi 5).
- Nếu bỏ tiết kiệm ngân hàng thì sau 5 năm họ chỉ lời 15%.
- Còn nếu đầu tư cổ phiếu không đòn bẩy thì họ chỉ lời tầm 20-30%.
- Nhưng BĐS là còn dao 2 lưỡi.
Mặc dù tôi đã khuyên anh ta không nên đầu cơ vào BĐS lúc này vì theo phân tích của tôi Sydney đang có một bong bóng BĐS. Nhưng anh ta đã quyết định. Tôi chúc anh ấy thành công. Riêng tôi thì không thích đụng tới BĐS. BĐS là một trò chơi với con dao 2 lưỡi. Tôi chỉ đầu tư vào quỹ Exchange Traded Fund (ETF) và dùng đòn bẫy tài chính nếu cần. Đó chỉ là ý kiến riêng của tôi, tôi xin nói thêm trong bài viết khác. Tôi không thích BĐS, vì:
- Khi mua một căn nhà, bạn khóa vốn (tiền) của bạn vào một nơi. Muốn rút phải mất thời gian và chi phí cao (3-6% phí môi giới và các chi phí hàh chính khác).
- Giá nhà theo phân tích của tôi chỉ tăng bình quân theo lạm phát, nếu các bạn không tin thì có thể tự tìm hiểu.
- BĐS tăng trưởng thấp hơn cổ phiếu 5-10%.
- BĐS không linh động.
- Quan niệm giá nhà sẽ không xuống là quan niệm hết sức sai lầm. BĐS là trò 2 lưỡi. Đợt bong bóng BĐS vỡ vừa rồi đã chứng minh điều này. Cá nhân tôi biết vài người đã mắc nợ mà không thể nào thoát được. Như tôi đã nói, BĐS là trò 2 lưỡi.
Đó là kinh nghiệm của tôi. Đây chỉ là một bài lảm nhảm.